「更新料特約の有効性−最高裁判所平成２３年７月１５日判決」・・・弁護士・市河真吾

　賃貸マンションなどの更新料特約の有効性について、消費者契約法１０条に反し、無効とする大阪高裁判決に対し、最高裁は、画期的な判断を示した。
　すなわち、「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である」と判示した。

　これは、更新料特約の経済的合理性の意義を認め、原則として有効とするものである。現実の事案としては、更新料の額が１ヶ月賃料３８０００円の２ヶ月分の７６０００円、更新される期間が１年間とするものであり、消費者の利益を一方的に害する特段の事情は認められないとした。

　更新料は、関東地方などの一定の地域の賃貸借契約の慣行として存在し、「一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する」のであり、経済的合理性があるという積極的評価を重視するものであろう。

　もっとも、無効視される場合が全くないわけではないが、更新料が高額に過ぎる場合というのが具体的にいくらかは明瞭ではないので、結局、慣行の追認という意味合いが強い。賃貸借契約を締結する際の判断事情として、借り手としては十分な注意が要請されているといえる。