「新築建物に重大な欠陥があって、建て替えざるを得ないときの損害額」・・・弁護士・松村博文

　新築建物を購入した買主が、当該建物に重大な欠陥があるとして、建物の施工業者等に対し、立て替え費用相当額の損害賠償を請求した場合において、買主が、引き渡し後居住していたことを利益とみて、損害額から引くことができるか、あるいは、結果として、立て直しにより、耐用年数が伸びることが、利益となるのかが、最高裁まで問題となった。

　1審は、居住利益の控除等を認めたが、高裁、最高裁（平成22年6月17日第1小法廷判決）は、これを否定した。
　最高裁の、判示内容としては、建物の欠陥が、倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、居住利益については、損害額から控除すべきではない、また、結果的に耐用年数の伸張した建物を取得することとなっても、利益とみることはできないと判示した。

　欠陥が重大で、建物の価値のないものを購入した場合には、居住利益を控除することとなれば、賠償を遅らせる誠意なき売り主・施工業者等を利するだけであるから、居住利益を考慮しないのは、至極、当然であろう。
　また、耐用年数の伸張も、欠陥のない建物の引き渡しが遅れたことによるものであり、利益になるものでもないから、当然であろう。

　なお、重大な欠陥がある場合には、建物の建て替え相当分の損害賠償が、売主・建物の設計者・施工主が不法行為責任を負うことは、従来からの判例である。