|
「古い空き家の売却」・・・ 弁護士・高井陽子
私が相続をした古い空き家を売却しようとしたところ、不動産業者から、本件物件は接道要件を満たしていないため建て替えができず、低額でしか売却ができないと言われました。何か良い方法はないでしょうか。
不動産業者の話す接道要件とは、建築基準法で規定されている「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。」（同法４３条１項）ことを指していると思われます。
都市計画地域・準都市計画区域内において、建築物の敷地は、道路に２メートル以上接している必要があります（同法４１条の２、４３条１項）。
これは、緊急車両の通行確保や災害時の避難路確保など、防災・防火・避難体制や災害時の地域での活動体制を確保することに目的があります。
この点、建築物の敷地が接しなければならない「道路」とは、次のいずれかに該当する幅４メートル以上のものと定められています（同法４２条）。
① 道路法による道路
② 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等による道路
③ 建築基準法第３章の規定が適用されるに至った際（施行日：昭和２５年１１月２３日）、現に存在する道
④ 道路法、都市計画法等による事業計画のある道路で、２年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
⑤ 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法等によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
⑥ 建築基準法第３章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が建ち並んでいる幅４メートル未満の道で、特定行政庁が指定したもの
本件ご相談の物件につき、建物の敷地が道路に２メートル以上接道していない場合、再建築ができず、建て替えができません。
かかる物件では、老朽化した建物の所有者として安全管理面でのリスクを検討しなければならない反面、同リスクを回避するために更地にすると固定資産税が増加する懸念もあります。
この点、古い空き家の場合、隣地との境界が不明確で、測量図上は２メートルの接道となっているのに、隣地の雨樋等が越境している結果、外観上は２メートルの接道を満たさない状況となっている事案も少なくありません。
そこで、まず現状を確認し、隣地との境界確認や隣地の越境物の排除によって２メートルの接道を満たすのかを確認することが先決です。
その上で、やはり接道が不足しているという場合には、道路への２メートルの接道を満たすべく、隣地との交渉により隣地土地を分筆の上買い取らせてもらう、又は同じ面積分の土地と交換をすることが考えられます。
この他にも、現状を確認することで解決に向けた方法をご提案できる場合がありますので、本件と同様の事案で悩まれている場合、一度弁護士等にご相談されることをお勧めします。
|
|