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「定期借地権」・・・ 弁護士・松村博文
Ａさんは、アパート経営の大家さんですが、建物が老朽化したため賃借人に出てもらうこととし、定期建物賃貸借契約をしました。
期間満了して出て行ってもらう段になって、賃借人はこのような非情な契約だとの説明がなかったから出ていかないといわれ、困っています。出て行ってもらえないのでしょうか。出て行ってもらえないとしたらなにかまずかったのでしょうか。
賃貸借契約には定期賃借権という契約形態があります。更新がなく期間満了となったら出て行ってもらうことのできる賃貸借契約です。通常の建物賃貸借が期間満了でも出て行ってもらうのには正当理由が必要なのに対し、契約通りに出て行ってもらえるのが特徴です。
要件として書面による契約の締結が不可欠ですが(必ずしも公正証書による必要はありません)、さらに重要なのがその契約内容の説明およびその書面の作成提示義務です(借地借家法38条)。
最高裁平成24年9月13日判決においても賃貸借契約書と別個独立の書面を示して説明しなければならないとしています。
現在一般的に使われている書面は、①契約がいつ終了すること、②更新がないこと、③明け渡さなければならないこと、そして出ていかなくてもいい例外は新たな合意書面作成でのみ可能であること等を説明している書面で、④裏面に関連条文（借地借家法38条記載等）が記載されている書面をチェックシート方式で一つずつ説明しながらチェックしてもらい、最後に署名押印してもらうのが最低限の書面作成方式である。また説明したことについて争われないためには、相手方の同意を得て法律で説明することを義務付けられていることを話して録音することが望ましい。特に不動産関連業者には厳しい判決となっているので最大限留意してすべきです。
本件では大家さんが契約の際に契約書とは「別途の独立した書面」で更新のない定期賃借であることの説明文書を示して説明したことを証明できなければ、出て行ってもらうことは困難です。
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