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「ワンクリック詐欺」について・・・ 弁護士・吉川 愛
建物を借りて住んでいましたが、地震によって、建物が壊れてしまいました。この場合、賃料はどうなるの
でしょうか？倒壊まではいかなくとも、いろいろな所にヒビが入ったりして、修繕が必要な場合はどうでしょう
か？
地震により建物が全壊したような場合には、賃借人の使用収益させる義務が果たせないこととなります。
そうなると、賃借人の方も賃料の支払い義務は発生しなくなります。従って、賃貸借契約は当然に終了となり
ます。よって、建物が全壊しているような時は、賃借人は賃料を支払う義務はありません。
では、建物が全壊しておらず、使用することが可能な場合はどうでしょうか。
まず、壊れ方、ダメージが軽微で、壊れていない部分によって、建物を使用できるような場合には、賃貸借
契約は存続することになります。ただし、ダメージを受けた部分、壊れた部分について、賃借人は、賃料の減
額を請求することができます。
全壊とは言わずとも、ダメージが大きく、このまま建物を使用するに耐えない時には、賃借人は、契約の目
的を達せられないとして、契約を解除することができます。解除をした後は、その建物を使用することは当然
できませんが、賃料の支払い義務もありません。
契約が存続する場合で、建物の修繕が必要な場合には、賃貸人は、賃借人に、建物を使用させる義務が
あるので、修繕が必要な箇所については、修繕義務を負うこととなり、建物を修理して使用させる状態にする
義務を負います。
賃貸人に要求しても、賃貸人がなかなか建物の修繕に着手しない場合、賃借人は、自らの費用によって修
繕をし、その費用を賃貸人に請求することができます。ただ、修繕が認められるのは、あくまで建物の使用収
益に関わる部分のみで、賃借人が使用していた家具の補修などは、賃貸人は修繕する義務はありません
し、賃借人がなおしても修繕費用として請求することはできません（別途工作物責任が発生する可能性があ
るので、請求できる可能性がある場合もあります。）。
それでは、修繕が必要となる場合の、修繕が完了するまでの賃料はどのようになるでしょうか。これについ
ては、賃貸人が修繕義務を履行しないため、賃借人の建物の使用に不都合が生じている場合には、賃借人
は、その不都合が生じた限度において、賃料の減額を請求することができ、また、賃料の一部の支払いを拒
むことができるとされています。この場合でも、使用はしている以上、全額の支払いを拒むことはできないとい
って良いでしょう。
予測不能な大規模な地震の場合には、罹災法という法律の適用がある場合があります。この適用がある
場合には、説明したような、民法の一般原則とは異なった取り扱いがされることがあります。具体的には、優
先的に新建物の賃貸借契約を結べたり、当該土地の借地権を優先的に取得することができたりします。詳細
については、ここでは割愛しますが、このような法律がある、ということも頭に置いておくと良いでしょう。
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