「敷金返還請求権と原状回復義務」・・・・・・・・・・・ 弁護士・河井匡秀

　マンションを借りて住んでいましたが、引越しをすることになり、賃貸人に敷金の返還を請求しました。ところが、「原状回復の費用がかかるので、敷金は返せない」と言われてしまいました。このような場合、敷金は戻ってこないのでしょか。

　敷金とは、家屋を賃借するときに、賃借人が賃貸人に差し入れるものですが、一般には「賃借人が借りた家屋を明け渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債務を担保するもの」です。賃借人が、家賃を払わなかったり、家屋を壊してしまったりしたときに、賃貸人は賃借人に対して、家賃支払請求権や損害賠償請求権を有することになりますが、敷金はこれらの担保となるわけです。

　敷金は、賃貸借契約が終了し、家屋の明け渡しがなされた後に、賃借人が賃貸人に対して負担する債務を差し引いて、残額がある場合に返してもらうことができます。

　賃借人は、賃貸家屋を善良な管理者の注意をもって保存する義務があるほか（善管注意義務）、賃賃貸借契約が終了したときに、賃貸家屋の原状を回復して返還する義務（原状回復義務）があります。

　ただし、原状回復義務といっても、賃借人が入居した当時と完全に同じ状態に戻す、ということではなく、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」といわれています。

　従って、賃貸借契約が終了し、�@建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）、�A賃借人の通常の使用により生ずる損耗（通常損耗）については、原状回復義務の範囲に含まれず、賃貸人の負担となります。これに対して、�B賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等については、原状回復義務の範囲内であり、賃借人の負担となります。

　例えば、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直し等のリフォームについては、�@�Aの経年変化または通常使用による損耗によるものですから、敷金から差し引くことはできません。しかし、賃借人が不注意で設備を壊してしまった場合等の修理費用は、�Bの故意・過失、善管注意義務違反として、敷金から差し引かれることとなります。

　敷金から差し引かれる費用については、その内容をきちんと確認して、賃貸人とよく話し合うことが必要です。その内容について納得できない場合には、弁護士に相談することをお勧めします。