「所有不明土地・建物の解消に向けた民法の改正」・・・弁護士・高井陽子

　不動産登記簿で調べても所有者が直ちに分からない土地・建物や、所有者の所在が不明で連絡がつかない土地・建物（所有者不明土地・建物）では、土地・建物利用の円滑化が阻害され、土地・建物の放置による荒廃・老朽化など、さまざまな問題が生じています。
そこで、かかる問題を解消するため、所有者不明土地・建物の管理制度が創設され、共有制度が見直されるなど民法等の一部を改正する法律が成立しました（令和３年４月２１日）（以下「改正民法」といいます。）。改正民法は、令和５年４月１日に施行されます。

１　所在不明土地・建物の管理制度の創設
　　現行の財産管理制度（不在者財産管理人、相続財産管理人、清算人）は、「対象者」の財産全般を管理する仕組みとなっているため、土地・建物以外の財産の調査も必要で財産管理の効率が悪く、申立人等の利用者にとっても負担が大きいものでした。
　　また、所有者を特定できない土地・建物については、現行の財産管理制度を利用することができませんでした。
　　そこで、特定の土地・建物のみに特化して管理を行う所有者不明土地管理制度及び所有者不明建物管理制度が創設されました（改正民法２６４条の２から２６４条の８）。
　　同制度では、所有者不明土地や建物の管理について、利害関係を有する利害関係人が地方裁判所に申し立てることにより、その土地や建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができます。
　　また、管理人による管理の対象には、所有者不明土地（建物）の他、土地（建物）にある所有者の動産も含まれます。
　　さらに、管理人は、裁判所の許可を得れば、所有者不明土地・建物の売却をすることもできます。
　　かかる制度により、土地・建物の効率的な管理が可能となり、所有者不明土地・建物の円滑な利用が可能となります。

２　所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡
　　共有の不動産を売却する場合、共有持分のみを売却することもできますが、不動産全体を売却して持分に応じた金額を受け取る方が高額であることが多いと思います。この点、共有者の中に、必要な調査を尽くしても氏名や所在が不明な共有者（所在等不明共有者）がいる場合、不動産全体を売却することができません。
　　そこで、裁判所の決定によって、申立てをした共有者に、所在等不明共有者の不動産の持分を譲渡する権限を付与する制度が創設されました（改正民法２６２条の３）。
　　同制度では、所在等不明共有者以外の共有者全員が、持分の全部を、申立てをした当該共有者以外の特定の第三者に譲渡することが停止条件になっていますので、不動産全部を特定の第三者に譲渡する事案で利用することができます。
　　この場合、所在等不明共有者の持分は、直接、特定の第三者に移転することになり、所在等不明共有者は、当該譲渡をした共有者に対し、不動産の時価相当額のうち持分に応じた額の支払いを請求することができます。
　　また、共有者は、裁判所の決定によって、所在等不明共有者の不動産持分を取得することで共有関係を解消することができる制度も創設されました（改正民法２６２条の２）。
　　この場合、所在等不明共有者は、持分を取得した共有者に対し、不動産の時価相当額のうち持分に応じた額の支払いを請求することができます。

３　共有物の変更・管理に関する見直し
　　現行法では、共有物に軽微な変更を加える場合であっても、共有者全員の同意が必要です。したがって、共有者が多数ある土地や建物では、全員の同意を集める負担が大きく、土地・建物の円滑な利用が難しい状況にありました。
　　そこで、共有物に、その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更を加える場合は、持分の過半数で決定することができるようになりました（改正民法２５１条１項、２５２条１項）。
　　また、所在等不明共有者がいる場合には、裁判所の決定により、所在等不明共有者以外の全員の同意を得て共有物に変更を加えたり（改正民法２５１条２項）、所在等不明共有者以外の共有者の持分の過半数により、管理に関する事項を決定したりすることができるようになりました（改正民法２５２条２項１号）。
　　ただ、この場合、抵当権の設定等の所在等不明共有者が共有持分を失うことになる行為では利用できません。