マンションに関する法律・・・・・弁護士・中島徹也


　我が国では一般的な住居としてのマンションの重要性は非常に大きいといえますが、分譲マンションなどでは複数の人間が１個の建物を区分けして所有しながら共同生活を営むことになるため、所有者間の利害関係を調整して共同生活の維持を図ることが必要となります。その役割を果たす法律が、区分所有法です。

　区分所有法では、分譲マンションの一住戸部分など構造上・利用上独立し規約により共用部分とされていない建物部分を専有部分といい、廊下やエレベーターなど専有部分以外の建物部分を共用部分といいます。専有部分が所有権（区分所有権）の対象となり共用部分は区分所有者の共有となりますが、駐車場やベランダなど共用部分であっても規約により特定の区分所有者に排他的な使用権（専用使用権）が認められる場合もあります。

　マンションの管理に関する事項は、区分所有者全員による会議（集会）の過半数の決議によって決定されるのが原則とされ、規約（区分所有者の団体のルール）の改正等の重要事項についても、４分の３以上の多数の決議で決定することができます。一方、集会の決議による規約の改正、共用部分の変更、専用使用権の消滅等が一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすときは、その区分所有者の承諾を得なければならないとして、多数決原理と少数者の権利の調整も図られています。この「特別の影響」について、判例は、規約の改正等の必要性・合理性と一部の区分所有者の不利益を比較衡量してその不利益が受任限度を超えているか否かを基準としており、具体的には、駐車場の専用使用権を消滅させることは「特別の影響」にあたるが、駐車場の有償化や規約を改正してペットの飼育を禁止することは「特別の影響」にあたらない、などと判断しております。

　また、騒音を発したり暴力団事務所として使用したりするなど区分所有者の「共同の利益に反する行為」をした区分所有者に対しては、他の区分所有者全員が主体となって、行為の差止、使用の禁止や競売を裁判上請求することが認められる（保存行為は各区分所有者が単独できる。）など、障害を除去して共同生活の維持を図るための措置も認められています。

　マンションが老朽化したり災害などにより一部が滅失したりした場合には、５分の４以上の特別多数の建替え決議によりマンションを建替えることも認められています。区分所有法は、建替え賛成者に建替えに参加しない者の区分所有権等を時価で売り渡すよう請求する権利を認めて、賛成者のみで構成される団体が建替えを実行できるようにする一方で、説明会実施、通知期間確保という手続の履践を求めて区分所有者が建替えを慎重に判断することのできる手続を手厚く保障しています。

　従前建物の取壊しや再建建物の建築などの建替え決議成立後の建替事業については、これまで区分所有法には何も規定がなかったため、融資や工事請負契約の締結を円滑に進めることが困難となっていましたが、この点について定めたマンション建替え法が平成１４年２月から施行され、建替事業を円滑に行うことが可能となりました。